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  • maico_volkmer

RETROVENDA: UM INSTITUTO INTERESSANTE E POUCO UTILIZADO



Você já ouviu falar ou tem ideia do que é retrovenda? Tudo bem, eu também não sabia até entrar no curso de Direito e cursar a disciplina de contratos. Trata-se de uma das cláusulas especiais do contrato de compra e venda, estabelecida assim pelo Código Civil de 2002, no artigo 505.


O instituto é pouco utilizado, mas guarda sua importância e, a meu ver, tem grande relevância, pois pode “reverter” uma negociação no prazo decadencial de três anos a partir de sua celebração. Muitos podem dizer que uma transação sob cláusula resolutiva pode trazer insegurança jurídica e concordo. Mas quem se utiliza deste instituto é certamente acostumado a contratos de risco ou situações anormais para a grande maioria dos proprietários de imóveis.


Vamos ao tema e iniciaremos analisando o artigo acima referido:


  • Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.


Entendeu o que é a retrovenda? Nada mais do que conservar para si o direito de “comprar” de volta bem que anteriormente fora seu. Se aplica a todo tipo de bem imóvel passível de ser negociado por um contrato de compra e venda.



REQUISITOS


Sabemos que, para que um negócio jurídico seja considerado válido precisa, de acordo com o artigo 104 do Código Civil: (I) agente capaz, (2) objeto lícito, possível, determinado ou determinável e (III) forma prescrita ou não vedada por lei. Cumpridas estas exigências, tem-se por válida a compra e venda e, por consequência, a retrovenda, se esta integrar o documento jurídico.


Além dos requisitos acima, o vendedor, que reservar para si o direito de recobrar o imóvel, poderá fazê-lo no prazo máximo de três anos, sob pena de “perda” do direito, ou seja, se em três anos não retomar seu imóvel, não poderá readquiri-lo pelo mesmo preço. Nada impede, no entanto, que negocie diretamente com o proprietário atual, que não estará obrigado a aceitar nenhuma proposta, formando-se uma nova negociação.


Também deverá indenizar todas as despesas que correram por conta do comprador, além do preço pactuado. Entram nessa conta, custos de emolumentos para transferência da propriedade e benfeitorias necessárias, que são as obras imprescindíveis para a manutenção da integridade da coisa. As demais benfeitorias devem ser autorizadas pelo antigo proprietário, sob pena de este não precisar indenizá-las ao comprador.


Importante referir que, o comprador que aceitar tal condição, não poderá recusar-se a repassar o imóvel para o antigo dono, estando este autorizado a depositar o valor judicialmente, caso o comprador se negue a receber por qualquer meio diverso.


O direito de recobrar o imóvel se estende a herdeiros e legatários, caso, no prazo de resgate (três anos a partir da venda) o antigo dono venha a falecer. O procedimento é o mesmo: efetuar o pagamento do preço original acrescido das indenizações pelas despesas suportadas pelo comprador mais as benfeitorias necessárias executadas e obras que, por ventura, o antigo proprietário tenha autorizado expressamente.



MAS ESSE TIPO DE NEGOCIAÇÃO, É COMUM?


Agora vem a pergunta que deve ter lhe ocorrido na primeira linha: por que alguém faria uma negociação dessa forma?


Vamos aos exemplos: suponha que você seja empresário, tenha uma casa avaliada em meio milhão e um apartamento de 150mil reais. Você vê uma oportunidade de negócio que custará 500mil reais e demorará dois anos para recuperar o investimento, mas você não tem esse dinheiro e no banco você terá de pagar juros de 3 ou 4% ao mês. O que você faz? Vende sua casa, à vista. Pega o dinheiro, faz a transação empresarial e reserva para si o direito de readquiri-la nos próximos três anos, pelo mesmo preço, mais as despesas.


Certamente, o valor dispendido será menor do que os juros bancários.


Não é a única possibilidade. Mas é uma alternativa para “levantar” uma grande quantia em pouco tempo com um bem imobilizado que, de outra forma, não lhe geraria tal receita. E você ainda poderá recomprá-lo, nas mesmas condições, em até três anos. Tempo em que você poderá residir no seu apartamento.


Mas tem o outro lado também: quem entraria numa negociação assim? Talvez alguém que venha morar na sua cidade por um tempo, transferido pela empresa ou por qualquer outro motivo de natureza transitória e queira morar numa casa confortável e de alto padrão. Não vou dizer que é comum por que não é, mas é uma possibilidade de “fomento” estabelecida pela legislação imobiliária.


Os demais requisitos do instituto da retrovenda estão nos artigos 506, 507 e 508 do Código Civil. Lembrando que, antes de concretizar uma negociação dessa forma, é importante buscar o aconselhamento de um advogado, vez que este profissional poderá lhe auxiliar com eventuais dúvidas e prevenir possíveis riscos do negócio.

Esse artigo apareceu primeiro aqui.

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