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  • maico_volkmer

Quais as particularidades de um Contrato de Locação?

Um contrato nada mais é do que um "acordo de vontades" entre duas ou mais partes.


Por meio do contrato de locação, o locador cede um bem imóvel de sua propriedade para uso ao locatário, por determinado tempo e mediante contraprestação em dinheiro.


A situação é bastante comum a ponto de termos uma legislação específica para regular o assunto na esfera jurídica. Trata-se da chamada Lei de Locações (nº 8245/91).


Para que a relação se enquadre na legislação referida acima, é preciso que o imóvel seja urbano e não esteja relacionado nas exceções previstas no artigo 1º, alínea "a".





LOCAÇÃO COMERCIAL E RESIDENCIAL


Antes de mais nada devemos estabelecer que as locações se dividem em comercial, que é aquela destinada ao funcionamento de lojas, indústrias, escritórios e residencial, que é aquela destinada a moradia do locatário e sua família.


Apesar de serem locações, de terem a mesma natureza jurídica, existem diferenças entre as duas, principalmente em relação aos prazos.


A locação residencial subdivide-se também em locação por temporada, que é aquela feita para que o locatário e sua família passem férias, por um período de, no máximo 90 dias.




PARTICULARIDADES DA LOCAÇÃO RESIDENCIAL


A grande diferença da locação residencial é o prazo do contrato. Geralmente estes contratos são firmados por 12 meses e se renovam automaticamente. Isso ocorre para que, se for rescindido antes desse período, seja cobrada a multa do artigo .


No entanto, os artigos 46 e 47, estabelecem que os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses, serão rescindidos ao término do prazo, mas passarão a viger por prazo indeterminado caso o locatário permaneça no imóvel e não haja oposição do locador. A partir disso, poderão ser rescindidos com aviso prévio de 30 dias, por qualquer das partes.


Antes destes 30 meses, o contrato, mesmo que com prazo inferior, só poderá ser retomado pelo locador se justificar a necessidade, nos termos do artigo 47 ou então se o locatário inadimplir o valor do aluguel.


Do contrário, o locador não poderá retomar o imóvel, mesmo que o contrato tenha sido formalizado por 12 meses.




PARTICULARIDADES DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR TEMPORADA


Na locação comercial e residencial comum não se pode exigir o pagamento adiantado de aluguéis, já que existem outras formas de garantia das prestações mensais.


No contrato de locação por temporada, ao contrário, pode-se exigir integralmente o valor dos aluguéis de forma antecipada e, mesmo assim, pode-se exigir também garantias. Situação essa que, como já referimos é vedada nas outras modalidades.




PARTICULARIDADES DO CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL


Na locação comercial, a particularidade é que o locatário, caso seja "despejado" pode pleitear judicialmente a renovação contratual, desde que cumpra os requisitos dos artigos 51 e 52.


Também, não há que se cumprir o prazo mínimo de 30 meses, tal qual a locação residencial e geralmente os contratos são de 12 meses, após esse período passam a viger por prazo indeterminado e podem ser resolvidos por aviso prévio de 30 dias.




CONCLUSÃO


Cada modalidade de locação reúne condições particulares, por isso, toda vez que for assinar algum contrato dessa natureza jurídica, procure a orientação de um especialista, para que ele possa esclarecer quais as responsabilidades decorrentes.


As dicas aqui compartilhadas não esgotam a matéria, vez que, cada caso tem suas próprias particularidades.


Da mesma forma, tome cuidado com modelos de contrato de locação tirados da internet.


AnalisaContrato é um projeto do escritório Volkmer Advocacia & Assessoria Jurídica Empresarial.

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