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  • maico_volkmer

Liminar de despejo em 15 dias



HIPÓTESES DE CABIMENTO

Nem tudo são flores numa relação locatícia, principalmente quando uma das partes descumpre o que contratou.


Por vezes, o encerramento das obrigações é o único caminho, mas nem sempre existe consenso.


Neste caso, uma das partes terá que recorrer ao judiciário para ver sua pretensão satisfeita e para que não se tenham mais problemas e até eventuais surpresas, é importante um contrato claro e que esteja de acordo com a legislação vigente.


Existe uma polêmica em torno da liminar de desocupação de imóveis em 15 dias, justamente porque não é muito fácil obtê-la em juízo. Neste artigo, detalharemos algumas das hipóteses de cabimento.



O QUE É UMA LIMINAR?

Resumidamente, é uma decisão judicial proferida sem ouvir a parte contrária, ou seja, você faz o pedido e o juiz defere sem sequer aguardar qualquer manifestação do(s) réu(s).


Isso ocorre quando o seu direito é muito provável, quase que como uma antecipação da sentença a seu favor e houver risco de perda desse direito ou ao resultado do processo, caso a decisão judicial não seja proferida imediatamente.


Entendem porque é tão difícil obtê-la? Porque ela não respeita o contraditório, princípio constitucional que abrange todos os processos judiciais, independente da esfera. Há um risco nessa decisão, pois você pode estar alegando fatos que não aconteceram exatamente dessa forma e, por isso, a precaução dos juízes em deferir as liminares.


AÇÃO DE DESPEJO

A ação de despejo é aquela proposta pelo proprietário do imóvel (locador) para retomar a posse, que transitoriamente é da(s) pessoa(s) que o aluga(m) [locatário(s)].


Sabemos que, na locação residencial, não basta a mera vontade do locador para que possa reaver seu imóvel. É preciso que ocorra alguma das hipóteses do artigo 59, § 1º da Lei nº. 8245/91 ou o término do prazo contratual (ou legal) de 30 meses.


Mas meu contrato é por prazo determinado de 12 meses, não posso retomar o imóvel depois desse prazo? Não, o contrato não pode se sobrepor à legislação. Não há como encerrar antes do prazo se o inquilino permanecer no imóvel, pagar o aluguel regularmente e cumprir com todas as obrigações, não só contratuais, como legais também.


Visto isso, vamos falar sobre a possibilidade de liminar.


INADIMPLÊNCIA

Causa mais comum do rompimento das relações locatícias, a falta de pagamento pode autorizar a concessão de liminar para desocupação em 15 dias, (1) se o contrato não for guarnecido por qualquer garantia locatícia ou, por qualquer motivo, esta houver se perdido. Entendimentos jurisprudenciais recentes denotam que (2) em caso de caução, se a inadimplência for superior a 03 meses, ocorre a perda da garantia.


Em qualquer dos casos, o locador (3) precisará depositar caução (em dinheiro ou outro meio aceito pela lei) equivalente a 03 meses de aluguel.


Cumpridos estes requisitos, mais a juntada do contrato assinado entre as partes e o título de propriedade do imóvel, está configurada a situação que autoriza a expedição pelo juízo de despacho liminar, determinando a saída do imóvel em 15 dias.


O locatário pode evitar tal rescisão e elidir (tornar sem efeito) a liminar, se nos 15 dias concedidos para a desocupação efetuar depósito judicial com o valor total devido, apresentado pelo locador na inicial.


DESCUMPRIMENTO DO MÚTUO ACORDO PARA DESOCUPAÇÃO

Vimos anteriormente que o contrato de locação residencial não pode ser rescindido de forma unilateral, pelo locador (denúncia vazia, tecnicamente), no prazo inicial de 30 meses.


Porém, de acordo com o artigo 9º, inciso I, pode ser desfeito por mútuo acordo. Isso quer dizer que, se as partes entrarem em consenso, poderão rescindir o contrato, tendo tal convenção, validade perante o judiciário.


Tanto que, caso esse acordo seja descumprido, o pedido judicial pode ser despachado com concessão de liminar, desde que (1) seja escrito, (2) esteja assinado pelas partes e 02 testemunhas, (3) nele se estabeleça prazo mínimo de desocupação de 06 meses e (4) seja prestada caução no valor de 03 meses de aluguel.


Lembrando que, caso não seja necessária interferência judicial, as partes poderão acordar prazo menor, porém, perante o judiciário, o prazo menor será inválido, visto que não preenche os requisitos legais.


LOCAÇÃO POR TEMPORADA

A concessão de liminar na locação por temporada (já falamos desse assunto por aqui), depende, além dos requisitos já listados (caução no valor de 03 aluguéis), (1) que a ação seja proposta nos 30 dias seguintes ao término do contrato, caso não haja a desocupação voluntária.


Lembrando que, caso o inquilino não deixe o imóvel nesse tempo e o proprietário não busque o judiciário para despejá-lo, a locação passará a viger por prazo indeterminado e passará a valer segundo as regras da locação residencial, que incluem a impossibilidade de denúncia vazia no prazo mínimo de 30 meses.


Vale o cuidado redobrado nessa modalidade, apesar de, na minha visão ser um dos melhores negócios possíveis, até mesmo, melhor do que a locação comercial.


TÉRMINO DO CONTRATO DE TRABALHO DO LOCATÁRIO

Se a locação for relacionada ao contrato de trabalho do locatário e este for extinto, a retomada do imóvel pode se dar mediante liminar em 15 dias, devendo, além da caução, (1) ser demonstrada a rescisão em audiência prévia ou houver prova escrita da mesma juntada aos autos.


Lembrando que, neste caso, conforme artigo 4º, parágrafo único, o locatário poderá ficar dispensado da multa, se a extinção (1) decorrer de transferência por parte do empregador e (2) avisar com 30 dias de antecedência ao locador, por escrito.


SUBLOCAÇÃO

É importante lembrar que, casa haja sublocação, o(s) sublocatário(s) devem participar do processo.


Geralmente, tal instituto é vedado nos contratos de locação residencial, por tal motivo e permitido nos contratos de locação comercial, já que sua extinção, em tese, é mais rápida e menos burocrática, visto que o intuito da legislação é proteger o domicílio ou a moradia, não só do locatário, mas de sua família, o que não ocorre na locação comercial.


DIFICULDADES

Vistos os requisitos, resta-nos falar um pouco sobre as dificuldades de conseguir tais liminares.


A primeira, sem dúvida, é preencher todos os requisitos legais, de acordo com a forma de término do contrato, especialmente, no caso de inadimplência nos contratos com garantia.


Apesar do entendimento citado, muitos juízes não aceitam a alegação de “perda da garantia”. Por mais que seja necessária a prudência, em alguns casos, ela pode trazer sérios prejuízos ao locador. Um exemplo é o que relato neste artigo aqui.


No mais, vemos que nem sempre a prática é tão “romântica” quanto a teoria e, como sempre, indico que, em qualquer situação que envolva locação, você, locador, se cerque de pessoas qualificadas que poderão evitar enormes prejuízos.

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